El sector inmobiliario ha sido testigo presencial del surgimiento de grandes patrimonios personales y familiares alrededor del mundo. Por ello, no es de extrañar el apetito que se tiene por estas inversiones entre las personas de alto patrimonio. La pregunta clave es: ¿realizo la inversión directamente comprando un inmueble, o utilizo un vehículo especial?
Invertir directamente en inmuebles tiene dos inconvenientes: (i) representa un monto de inversión elevado; y (ii) genera una concentración excesiva del patrimonio en un solo inmueble (alto nivel de riesgo específico).
¿Qué otras opciones tenemos? Usar un vehículo que nos permita diversificar y disminuir el riesgo de inversión, como son los fondos de inversión inmobiliarios, los FIRBIs, REITs, las FIBRAS, entre otros. Cada vehículo tiene sus particularidades que se adaptan a las necesidades de cada uno, como son el plazo, la liquidez y el monto mínimo de inversión.
Las estrategias para invertir en este sector se pueden simplificar en una matriz de doble entrada. Por un lado, tendremos los tipos de inmuebles (sub-segmentos) y por el otro el nivel de riesgo asociado. En la intersección de ambos se presentan una infinidad de opciones para invertir.
• Sub segmentos: Residencial (casas, departamentos, townhouses, casas de playa), oficinas, industrial (almacenes, centros logísticos, plantas industriales), y retail (centros comerciales, strip-malls).
• Riesgo asociado: Core (ingresos estables), Core Plus (renta y potencial de apreciación), Value-Add (potencial de apreciación) y Oportunístico (desarrollos y proyectos).
Así, por ejemplo, en la actual coyuntura, el sector residencial resulta atractivo. Para un perfil conservador, la inversión en residencias universitarias es una oportunidad interesante (estrategia Core Plus), mientras que, para un perfil más agresivo, los desarrollos residenciales brindan un mix de retorno-riesgo atractivo (estrategia Oportunística). Un perfil moderado podría tener una mezcla de ambos.
Como pueden ver, lo atractivo de estos vehículos es el amplio abanico de alternativas de inversión, desde las opciones diversificadas (sub-sectores y niveles de riesgo), hasta inversiones específicas que invierten un solo sub-sector (residencial), o incluso en un nicho específico (residencias universitarias). Ello tanto en el mercado local, como internacional. De esta manera, se puede diversificar al nivel que uno decida, o simplemente tomar un paquete global con eficiencia tributaria.
Y lo mejor de todo es que al vehiculizar la inversión inmobiliaria, nos permite tener más espacio en el portafolio para otros activos de inversión, como la renta fija, renta variable, estructuras, entre otros. ¿Cuánto debería tener un portafolio en este sector? Dependiendo del perfil de riesgo, entre 5% y 20% para repartir entre algunas de las estrategias mencionadas.
Si estás interesado en estas inversiones, te invito que contactes a tu Ejecutivo Premium y Asesor Patrimonial para que te comenten más al respecto. En la Banca Premium tenemos buenas alternativas en este sector inmobiliario que te permitirán diversificar el riesgo y adecuarlo a tu perfil de inversión.
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