NOTICIAS

Invirtiendo en Bienes Raíces

Febrero de 2021
Hola 2021

Eduardo Macpherson
CIO BanBif Selecta
Directo: 613 3558
Celular: 943 411 729
emacpherson@banbif.com.pe

Hola, espero se encuentren bien en este nuevo confinamiento que nos toca vivir, como consecuencia de la segunda ola de contagios vista desde inicios de año. En esta oportunidad hablaré del mercado de bienes raíces, ya que usualmente, los inversionistas tradicionales suelen comparar estas alternativas con inversiones financieras y es importante conocer al detalle los pros-contras de este tipo de inversión.

Tenemos claro que las inversiones en bienes raíces son tan antiguas como la humanidad misma, siempre hemos escuchado: “la mejor inversión es el ladrillo”, pero, ¿qué tan cierto es esto? Clasifiquemos las inversiones en bienes raíces y analicemos sus riesgos. Por estrategia:
1) Core: se encuentran alquilados, inquilinos TOP en cuanto a capacidad de pago y probabilidad de incumplimiento. Bajo nivel de apalancamiento: +/- 25%. Riesgo bajo.
2) Core plus: se encuentran alquilados, inquilinos promedio en cuanto a capacidad de pago y probabilidad de incumplimiento. Nivel intermedio de apalancamiento: +/- 40%. Riesgo medio.
3) Valor agregado: NO se encuentran alquilados, ya que el predio requiere refacciones o implementaciones que deben realizarse antes de ser alquilado. Nivel medio-alto de apalancamiento: +/- 60%. Riesgo medio-alto.
4) Oportunidad (tierras): Terrenos donde se desarrolla un proyecto desde cero, esto conlleva a un mayor riesgo (diseño, proyecto, construcción y colocación). Alto nivel de apalancamiento: superior a 75%. Riesgo alto.

Tendremos dos grupos: inmuebles donde conocemos el monto que se percibe por alquiler (estrategia Core y Core Plus) e inmuebles donde NO existe alquiler alguno porque no hay inquilino (estrategia Valor agregado y Oportunidad). Asimismo, los inmuebles también se clasifican por su uso: residencial, comercial, oficinas, industrial, logístico, infraestructura, salud, educación, gobierno, entre otros.

Y que riesgos encontramos:
- Inquilino: cumplido en pagos, buen uso del inmueble y respete el contrato.
- Vacancia: conseguir un nuevo inquilino puede tardar meses (dependerá del predio).
- Liquidez: ¡los inmuebles no son líquidos!
- Dimensión: usualmente mientras sea mayor, existirán menos postores.
- Riesgo país: estabilidad macro e impositiva.
Cabe señalar que estos riesgos son comunes y frecuentes, también existen aquellos relacionados a desastres naturales, siniestros, vandalismo, entre otros. Son menos probables y recordemos que, al hablar de riesgos, implícitamente hablamos de probabilidades.
Entonces, podemos clasificar los distintos inmuebles por estrategia, uso, rendimiento (*) y riesgo. Y ahora, ¿Cómo saber que inmueble es el adecuado para mí?, y claro, será difícil encontrar uno que se ajuste “perfectamente” a nuestros objetivos de inversión y sobretodo que sea eficiente, es decir, para un mismo nivel de riesgo obtener el mayor rendimiento (*).

Hace 5 décadas en EEUU nacieron los REIT (**), vehículos de inversión en inmuebles, una forma eficiente de invertir en varios predios a la vez con una participación menor. En el Perú actualmente tenemos FIRBIs, FIBRAs, fondos mutuos (o de inversión) que invierten en inmuebles, tanto locales como globales. Y aquí es donde encontramos sinergias positivas para el inversionista, como la diversificación, gestión, liquidez (de mercado o con plazo de permanencia mínimo), eficiencia impositiva y volumen de inversión.

De esta manera, la tarea se simplifica y mucho. Principalmente porque contamos con mayor información (y detallada) del desempeño del activo a través del tiempo. Mientras contemos con más variables para nuestro análisis seremos más precisos en nuestra toma de decisiones. Y en esta coyuntura compleja, con tasas muy bajas e inyecciones magnificas de liquidez; inversiones que distribuyan retorno a través de flujo toman mayor relevancia.

Lo invito a contactar a su banquero para que le comente de las distintas alternativas de inversión en bienes raíces.

(*) ¿cómo medimos el rendimiento?: sencillo, como un proyecto = por los flujos que este genera. Por una parte, tendremos el capital invertido en la compra del inmueble (proyecto o ya construido) y por otra parte los ingresos netos que genera: el valor del alquiler descontado todo gasto asociado. Luego se divide el valor anual de los alquileres netos percibidos entre el valor de la inversión, así obtenemos el famoso ratio: Cap Rate.
(**) REIT: Real Estate Investment Trust.


“En BanBif acompañamos sueños, generamos desarrollo”

ÚLTIMAS NOTICIAS

Enseña Perú y BanBif en números

Te contamos los resultados obtenidos de nuestra Alianza con Enseña Perú.

Nuevos desafíos

Sunat y el manejo de nuestra información financiera

Conoce el nuevo reglamento sobre la confidencialidad y acceso a nuestra información financiera.

Año nuevo, nuevos desafíos