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La Vivienda de Interés Social (VIS) en el Perú

Agosto de 2021
Hola 2021

Jenny Esaine
Directora de Inversiones AC Capitales SAFI
Ingrin Medina
Asociada Senior de Inversiones AC Capitales SAFI

En el Perú existe un amplio potencial para el desarrollo inmobiliario en la vivienda social. Mientras a nivel nacional existe un déficit de 1.5 millones de viviendas y se forman 142mil nuevos hogares anualmente, en el mercado solo se producen aproximadamente 128mil viviendas al año . Los números nos demuestran que existe una demanda real y desatendida. Y si hacemos ahondamos en el tipo de vivienda demandada, encontraremos que se trata de vivienda de interés social.

Los proyectos inmobiliarios de este nicho son de largo plazo por naturaleza, entre 5 a 10 años, y su impulso son los incentivos y facilidades a su demanda. Durante el boom inmobiliario del 2012-2013, cuando los bonos y créditos Mivivienda alcanzaron máximos históricos, estos proyectos fueron muy atractivos para los fondos de inversión que buscaban retornos de doble dígito. Con la desaceleración económica de los últimos años, el atractivo migró a proyectos más cortos (no más de 5 años) y enfocados en Lima Top y Lima Moderna, cuyos clientes tienen acceso a financiamiento. En pocas palabras, menor riesgo. Esto desaceleró el ritmo de crecimiento de los proyectos de vivienda de interés social, y prevalecieron los desarrolladores con experiencia en este nicho y tiempo para esperar sus retornos.

Hoy, este segmento vuelve a llamar la atención. A pesar de la pandemia y la incertidumbre política, los ritmos de ventas de los proyectos de VIS no se han desacelerado. El sector sigue con dinamismo y resiliente a la coyuntura. Sin embargo, para regresar al crecimiento de hace 5 años y atraer a nuevos inversionistas, se debe hacer frente a retos en el corto y mediano plazo.

Primero, por el lado de la oferta, como la volatilidad del tipo de cambio hoy genera sobrecostos, las coberturas cambiarias van a ser necesarias y formarán parte de la estructura de costos del desarrollo. Se requerirá de la creatividad de los bancos para brindar un producto financiero que calce con los proyectos. Además, una reciente resolución del Tribunal Fiscal ha aclarado el tratamiento tributario de los fondos de inversión en un proyecto, lo cual reducirá el retorno final, ocasionando que se busquen proyectos con mejores ubicaciones o que se realicen ajustes en costos para compensar esta caída. Finalmente, por el lado de la demanda, la necesidad de vivienda es real, pero se necesita expandir el acceso al financiamiento de los hogares de menores ingresos, flexibilizar políticas de crédito, así como fortalecer y aumentar los fondos para el otorgamiento de bonos Mivivienda y Techo Propio. Esta sería una política que impactaría directamente en el bienestar de las familias, y también sería un primer paso para retomar la inversión de largo plazo en el país.

(1)Según Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO) del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), 2020. (2) Según el Resumen de la Política Nacional de Vivienda y Urbanismo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.







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