Raúl Calle Benito, CFA
Estrategia de Inversiones – BanBif Selecta
Durante los últimos años la valorización de los
bienes raíces en Estados Unidos ha tenido una
clara tendencia al alza, otorgando altas
rentabilidades a los inversionistas y flujos de
intereses atractivos. Incluso en los últimos
meses, en un contexto de tasas altas de la
Reserva Federal y desaceleración de la demanda,
el valor de los activos inmobiliarios se ha
mantenido resistente. Ello dada la menor oferta
de inmuebles en el mercado en los últimos años,
producto de mayor regulación post gran crisis
financiera. Sin embargo, los cambios
tecnológicos y demográficos vienen generando
varias alternativas a los bienes raíces
tradicionales, y se espera que lideren el
crecimiento del sector en los próximos años.
Los Real Estate Alternativos aglutinan un amplio
y variado rango de sectores inmobiliarios, que
van más allá de los inmuebles tradicionales como
viviendas multifamiliaries, edificios
comerciales, shopping-centers, oficinas, etc.
Podemos agrupar los bienes raíces alternativos
en tres categorías. La primera categoría es la
infraestructura social: centros médicos,
atención médica para la tercera edad, servicios
para discapacidad, cuidado de niños, entre
otros. Como segunda categoría tenemos a la
vivienda no tradicional: alojamientos
estudiantiles, casas de retiro o comunidades de
estilo de vida. Como último punto tenemos a
infraestructura: data-centers, unidades de
self-storage, laboratorios, granjas solares,
parques eólicos, etc.
Al igual que los Real Estate tradicionales, los
Real Estate alternativos ofrecen un ingreso real
estable, producto de alquileres que son
ajustados periódicamente de acuerdo con los
niveles de inflación. También ofrecen
diversificación de los activos tradicionales del
mercado y se pueden considerar defensivos, ya
que su valorización es relativamente
independiente de los ciclos económicos. Sin
embargo, la ventaja particular de los Real
Estate alternativos frente a los tradicionales
es la inversión en sectores que aún no han
madurado pero que presentan una alta demanda
potencial. Por lo tanto, los Real Estate
alternativos presentan un potencial de retorno
más alto que los Real Estate tradicionales que
se mueven en mercados altamente competitivos y
saturados.
Los drivers que refuerzan el atractivo de este
tipo de inversiones son los cambios demográficos
y los cambios tecnológicos. La principal
tendencia demográfica mundial es el
envejecimiento de la población, ya que a nivel
global hay un aumento en el número y en la
proporción de personas mayores. Ello ante el
incremento de la esperanza de vida y de la
reducción de la fertilidad, especialmente en los
países desarrollados. Datos de la ONU señalan
que para 2050 el porcentaje de población mayor
de 65 años se habrá duplicado con respecto a los
niveles actuales. En Estados Unidos los baby
boomers (personas entre 55 a 73 años)
representan la categoría de demográfica más
grande. Con ello, se espera una mayor demanda en
instalaciones de servicios médicos
especializados para la tercera edad, así como
hogares de retiro. Asimismo, la clase media se
ha convertido en el nivel socio económico más
grande del mundo (4 mil millones de personas
según un estudio de World Data Lab), empujando
la demanda por educación superior a medida que
la clase media suele ser la que más invierte en
educación. Se proyecta que los estudiantes de
educación superior se incrementen hacia los 263
millones (desde los 165 millones actualmente)
hacia 2025. Ello viene impulsando la demanda de
alojamientos estudiantiles, especialmente
concentradas en Reino Unido, Estados Unidos y
Australia. Por último, el avance tecnológico, la
normalización del uso de internet y el
desarrollo de la Inteligencia Artificial ha
incrementado de manera exponencial la necesidad
de Centros de Datos. Esta infraestructura, que
contiene servidores y unidades de procesamiento
de datos, requieren un mayor costo de
mantenimiento y un grado mayor de
especialización. Sin embargo, el alto costo de
instalación para los arrendatarios asegura
contratos de alquiler de largo plazo y por lo
tanto estabilidad en sus ingresos.
En conclusión, los sectores alternativos de Real
Estate presentan una buena oportunidad de
inversión a medida que el mercado siga madurando
y la demanda de estos activos subiendo. Al igual
que los bienes raíces tradicionales, la
inversión en los bienes raíces alternativos debe
tener un enfoque del largo plazo dada la
naturaleza de los activos. Asimismo, realizar
una inversión directa implica un alto costo y un
mínimo de inversión bastante alto y concentrado.
Por ello preferimos alternativas especializadas
para clientes retail, como fondos mutuos
orientados a estos sectores, que además ofrecen
diversificación de propiedades, flujos de
interés y ventanas de liquidez.
Nota: El presente artículo, así como la
opinión vertida en el mismo, son de exclusiva
responsabilidad del autor. En ese sentido, la
opinión del autor puede no coincidir con la
opinión de BanBif, sus funcionarios,
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como tampoco puede ser considerada como una
asesoría y/o recomendación de BanBif a sus
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